Si esta buscando contratar una hipoteca significa que tiene una propiedad en perspectiva, ¡enhorabuena! Este puede ser uno de los procesos más importantes en su vida, o al menos uno de los que más marcarán su futuro. Y es que en la elección de hipoteca existen varios puntos a tener en cuenta que pueden marcar una diferencia sustancial. A continuación hacemos un resumen del proceso y los puntos de mayor interés. Si necesita cualquier asistencia, puede contar con Legalycasa.
Qué protocolo seguir a la hora de contratar una hipoteca
¿Qué es una hipoteca y qué implica?
La entidad financiera concede a una o varias personas un préstamo hipotecario para la adquisición de una vivienda, a cambio del compromiso de devolver el dinero entregado más unos intereses, en un plazo determinado y mediante pagos periódicos.
La garantía de la devolución es la vivienda adquirida por lo que en caso de impago, la entidad de crédito puede solicitar el embargo y proceder posteriormente a la venta del inmueble con el fin de recuperar la cantidad que haya quedado pendiente de pago.
Si la venta del inmueble no es para cubrir la cantidad pendiente de pago, el cliente responde también con sus bienes presentes y futuros salvo que acuerden ambas partes expresamente;
Conceptos a tener en cuenta al elegir el modelo de hipoteca
- La limitación de la garantía hipotecaria al valor de la vivienda.
- La dación en pago quedando el cliente liberado de su deuda con la entrega de la vivienda.
- Tipos de préstamos hipotecarios
– Según tipo de interés se conceden hipotecas a tipo fijo, a tipo variable, a tipo mixto.
– Según el tipo de cuota: hipotecas con cuota constante, cuota blindada, cuota final, cuota creciente, «solo intereses».
- Importe del préstamo hipotecario: El capital es la cantidad de dinero que nos prestará la entidad financiera condicionado a:
– El valor de tasación del inmueble: Realizado por empresa independiente, acreditada e inscrita en el registro de sociedades de tasación, regulado por el Banco de España. El coste de la tasación será asumido por el comprador. De conformidad con la legislación vigente, se concederá como máximo el 80% del valor de tasación del inmueble. No obstante, en los casos en que el valor de venta sea inferior al valor de tasación, se tiende a conceder el 80% del menor de los valores, es decir, en este caso respecto al valor de venta.
La capacidad de compra, al contratar una hipoteca
- – Plazo y cuotas de amortización: Plazo es el límite de tiempo acordado por las partes (entidad y cliente) para la devolución del préstamo hipotecario. Suele oscilar entre 15 y 30 años, pero en todos los casos dependerá de la capacidad económica del comprador. Es importante saber que pagar en más años supone una cuota mensual más baja, pero más intereses globales totales.
– La cuota es la cantidad de dinero, incluidos los intereses, que se paga periódicamente a la entidad financiera y suele ser mensual. La cuota mensual no superará un porcentaje en torno al 30% / 35% de los ingresos netos del cliente. Con el fin de hacer más cómodo el pago inicial, se puede pactar con la entidad financiera un periodo de carencia (uno o dos años), durante el cual el comprador solo paga intereses y no amortiza capital, por lo que la cuota es más reducida. - Interés y tipos de interés: Es el precio que las entidades cobran por prestar su dinero. Se determina en base a un tipo porcentual sobre el capital pendiente de devolución. El tipo de interés puede ser:
– Fijo: El tipo de interés y la cuota mensual a pagar permanecen inamovible durante toda la vida del préstamo. No le afectan los cambios en el mercado de los tipos de interés de referencia.
– Variable: El tipo de interés se revisa anual o semestralmente o trimestralmente, por lo que la cuota mensual puede variar, a la baja o al alza, en función del valor que tenga en ese momento el tipo de interés de referencia. En ese caso, el tipo de interés nominal aplicable al capital resulta de sumar un índice de referencia (Euribor, IRS, IRPH) más una cifra que marca el banco, llamada diferencial (por ejemplo, euribor + 1,00).
– Mixto: Combinación de los dos casos anteriores, se aplica un interés fijo durante un período inicial (suele ser de 3 a 5 años) que luego pasa a ser un tipo variable.
Las comisiones en hipotecas, algo a tener en cuenta
Son las cantidades que la entidad financiera cobra por la gestión del préstamo. Es importante conocerlas y negociarlas antes de firmar el contrato. Las principales
comisiones son:
- Comisión de apertura: porcentaje que se cobra por los gastos de estudio, elaboración de documentos y tramitación del préstamo. Suele oscilar entre el 0% y el 2% del importe del préstamo solicitado.
- Comisión por amortización anticipada o cancelación parcial: se aplica a las cantidades que se pagan anticipadamente, bien para rebajar la cuota a pagar mensualmente o para reducir el plazo de devolución del préstamo.
- Comisión por cancelación: se aplica sobre el capital pendiente de abonar en el momento de cerrar el préstamo. En el caso de los préstamos a tipo de interés variable la comisión está limitada por ley al 1%.
- Comisión de subrogación: en caso de cambio de titular el préstamo, se aplica sobre el capital pendiente por devolver.
- Comisión de novación: en caso de renegociar las condiciones del préstamo, se aplica sobre el capital pendiente por devolver.
Cuestiones importantes a tener en cuenta en la elección de la hipoteca
- Los productos vinculados mejoran las hipotecas: son productos que aumentan la vinculación del cliente con la entidad, como pueden ser: domiciliación de nóminas y de recibos, compromiso de saldos medios mensuales mínimos, ingresos mensuales mínimos, tarjetas, seguros de vida, etc.
- Seguros de vida de prima única: estos seguros de vida tiene por finalidad el pago de la cantidad pendiente del préstamo en caso de fallecimiento del titular de la hipoteca.
- Seguro de incendios: La contratación de un seguro de hogar a la hora de suscribir la financiación hipotecaria no es obligatoria, la ley solo obliga a tener asegurado el continente de la vivienda en su modalidad de incendios y que el seguro contenga una cláusula en la que se establezca al banco como beneficiario en caso de siniestro.
- Seguros de protección de pagos para cubrir eventualidades: Tiene por finalidad garantizar el pago del préstamo en caso de pérdida de empleo, enfermedad, accidente o divorcio del titular.
Contratación de la hipoteca
Las entidades financieras tienen la obligación de explicar al consumidor los términos del préstamo hipotecario, de modo que el cliente pueda comprender cómo se realiza el cálculo de las cuotas y cuáles son los posibles costes que la entidad puede cobrar por la concesión del crédito, así como las obligaciones que el comprador asume y las consecuencias de su incumplimiento.
Para facilitar esta información, las entidades financieras entregarán, de forma gratuita, tanto la ficha de información precontractual, como la ficha de información personalizada, además de informar si la entidad está o no adherida a un código de buenas prácticas y cómo afecta esa adhesión, en caso de no poder hacer frente al
pago de las cuotas, el procedimiento de ejecución de la hipoteca y las posibilidades de negociación.
Oferta vinculante: Realizada la tasación, comprobada la situación registral de la vivienda y analizada la solvencia del cliente, se entregará por escrito al solicitante una oferta contractual. El documento especificará que se trata de una oferta vinculante con un plazo de validez de 14 días naturales (tiempo en el que el cliente puede aceptarlo o rechazarlo), conteniendo las condiciones financieras del préstamo:
- Importe y moneda del préstamo.
- Fecha e importe de la primera y última cuota, número de cuotas, periodicidad del pago, y las condiciones de amortización parcial, en su caso.
- Tipo de interés nominal anual.
- Comisiones de apertura, de cancelación parcial o total, etc.
- Otros gastos: tasación del inmueble, gastos de notaría, gastos de registro, gastos de gestión, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), seguro de incendio e interés de demora.
Formalización y reclamaciones
Aceptada la oferta vinculante, el comprador cuenta con 3 días hábiles para examinar el contrato y formalizar el préstamo. La escritura pública del préstamo indicará si se trata de una vivienda habitual, además si el contrato de préstamo incluye límites al tipo de interés (cláusula suelo o techo) en los que se contrata un instrumento de cobertura del riesgo del tipo de interés, o bien en los que la hipoteca se concede en una o varias monedas distintas del euro, se incluirá una frase escrita de puño y letra y firmada por el cliente en la que manifiesta que ha sido adecuadamente informado de las obligaciones que asume.
En la firma de la escritura el notario debe comprobar que las cláusulas recogidas en la escritura pública del préstamo son las mismas que las que se establecieron
en la oferta. En caso de existir diferencias, debe informar al consumidor, que podrá optar entre desistir de la operación o solicitar la rectificación del contenido del contrato. La elección del notario para la firma de la escritura le corresponde al comprador de la vivienda. Si surge algún problema con la contratación de su hipoteca, el procedimiento para reclamar es diferente del que se sigue para las reclamaciones generales de consumo. En este caso, el consumidor debe reclamar al defensor del cliente o al servicio de atención al cliente de la entidad financiera.
En el supuesto de no recibir una respuesta satisfactoria o que en dos meses no se haya obtenido contestación al escrito, el cliente se debe dirigir al Servicio de Reclamaciones del Banco de España, en la C/ Alcalá, 48, 28014 Madrid. (Tel: 901 545 400), del Departamento de Mercado y Reclamaciones, Órgano que resuelve las reclamaciones y quejas con la pretensión de obtener la restitución de sus intereses y derechos legalmente reconocidos, como consecuencia de presuntos incumplimientos por las entidades reclamadas, de la normativa de transparencia y protección de la clientela o de las buenas prácticas y usos financieros.